Le déficit foncier : comment ça marche ?

Vous avez un bien immobilier en location, et souhaitez en optimiser la fiscalité? Le déficit foncier peut être une des solutions pour y parvenir. En voici les clefs.
 
Vous devez louez en nu.
C’est la condition pour que les revenus de la location entrent dans la catégorie des revenus fonciers, et génèrent un déficit déductible sur votre revenu global si les charges sont supérieures aux loyers. En meublé, vous êtes imposé en BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), dont la fiscalité est très intéressante, mais dont le déficit ne peut être imputé que sur les revenus de même activité.
 
Choisissez le régime réel.
Ce qui vous permet de déduire les dépenses réellement engagées (gestion, assurances, intérêts d’emprunt…), contrairement au régime micro-foncier qui déduit forfaitairement 70% de vos recettes.
 
Considérez vos biens loués…mais pas que.
Les déductions de travaux ne s’appliquent qu’aux biens loués, ou destinés à l’être rapidement. Que ce soit avant la première mise en location ou entre deux locataires.
 
Faites les bons travaux.
Les travaux d’amélioration, de réparation, et d’entretien sont déductibles, pas ceux d’agrandissement, de reconstruction, ou qui en modifient la destination. D’une manière générale, les travaux engagés doivent apporter de nouveaux éléments de confort ou remettre le logement en bon état.
 
Reportez les excédents.
Déterminez le résultat net de tous vos biens loués. Le déficit d’un bien s’imputera sur le bénéfice d’un autre. En cas de solde total négatif, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700€/an sur votre revenu global (sauf la part des intérêts d’emprunts, reportable 10 ans sur les revenus fonciers). L’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit : durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus, durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.
 
Désignez votre objectif.
Si vous souhaitez réduire votre revenu global imposable pendant plus longtemps, il est plus intéressant d’étaler dans le temps les travaux.
Si vous souhaitez maximiser votre économie, choisissez au contraire de faire les travaux en une seule fois, afin d’optimiser votre assiette de prélèvement de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
 
Tenez vos positions.
Le déficit foncier n’est définitivement acquis que si le bien reste en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui le suit. Pour des travaux effectués en 2022, vous devrez donc conserver la location du bien jusqu’en décembre 2025.
 
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Le meilleur moyen d’optimiser sa fiscalité reste encore d’être accompagné par un professionnel. Un mail, un appel, et vous serez conquis. Pensez également à vous abonner aux publications et à partager!